Thời gian gần đây, nhiều cá nhân và hộ kinh doanh cho thuê nhà gặp cùng một tình huống:
Có 2–3 căn nhà cho thuê, doanh thu tính nhẩm đã thuộc Nhóm 2, nhưng khi đăng ký DK01 để xuất hóa đơn điện tử từ máy tính tiền thì cơ quan thuế không chấp nhận.
Câu trả lời thường nhận được là:
“Cho thuê nhà không cần xuất hóa đơn, doanh nghiệp thuê chỉ cần hợp đồng thuê là đã được tính chi phí.”
Vậy vì sao lại như vậy?
Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu đúng bản chất để tránh làm sai ngay từ đầu.
DK01 là gì? Có phải ai cũng đăng ký được?
DK01 là mẫu đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền.
Loại hóa đơn này không áp dụng cho tất cả ngành nghề, mà chủ yếu dành cho các hoạt động như:
Bán lẻ hàng hóa
Nhà hàng, quán ăn
Dịch vụ thu tiền trực tiếp tại quầy
Các mô hình có giao dịch phát sinh liên tục, thu tiền là xuất hóa đơn ngay
Nói đơn giản:
DK01 chỉ phù hợp với mô hình bán lẻ – không phải mô hình cho thuê tài sản.
Thuộc Nhóm 2 có bắt buộc phải xuất hóa đơn máy tính tiền không?
Câu trả lời là KHÔNG.
Nhóm 2 chỉ là cách cơ quan thuế phân loại để quản lý doanh thu chặt hơn, thường áp dụng cho những trường hợp:
Doanh thu lớn
Có rủi ro thất thu thuế
👉 Việc thuộc Nhóm 2 không đồng nghĩa với việc:
Phải đăng ký DK01
Phải xuất hóa đơn điện tử máy tính tiền
Loại hóa đơn được sử dụng phụ thuộc vào bản chất hoạt động, không phụ thuộc doanh thu cao hay thấp.
Vì sao cho thuê nhà không được dùng hóa đơn máy tính tiền?
Hoạt động cho thuê nhà có đặc điểm:
Thu tiền theo hợp đồng thuê
Doanh thu phát sinh theo tháng, quý hoặc năm
Không có điểm bán hàng
Không có giao dịch bán lẻ từng lần
Trong khi đó, hóa đơn máy tính tiền được thiết kế cho:
Giao dịch bán lẻ
Thu tiền tại quầy
Xuất hóa đơn ngay thời điểm bán
👉 Vì không phù hợp mô hình, nên cơ quan thuế không duyệt DK01 cho hoạt động cho thuê nhà.
Vì sao doanh nghiệp thuê nhà không cần hóa đơn vẫn được tính chi phí?
Theo quy định hiện hành, chi phí thuê nhà vẫn hợp lệ nếu có đầy đủ:
Hợp đồng thuê nhà hợp pháp
Chứng từ thanh toán rõ ràng
Chứng từ nộp thuế thay cho bên cho thuê (nếu có thỏa thuận)
Trong trường hợp bên cho thuê là cá nhân hoặc hộ kinh doanh nộp thuế khoán, pháp luật không bắt buộc phải xuất hóa đơn.
Vì vậy, việc thuế trả lời:
“Chỉ cần hợp đồng thuê là đủ điều kiện tính chi phí”
là đúng quy định và đang được áp dụng phổ biến.
Doanh thu cao nhưng không xuất hóa đơn máy tính tiền có mâu thuẫn không?
Hoàn toàn không mâu thuẫn.
Doanh thu cao → để phân loại quản lý
Hóa đơn máy tính tiền → phụ thuộc loại hình kinh doanh
Hai yếu tố này không đánh đồng với nhau.
Vậy người cho thuê nhà cần làm gì cho đúng?
Trường hợp 1: Không có nhu cầu xuất hóa đơn
Quản lý thuế theo hợp đồng
Kê khai và nộp thuế đúng quy định
Doanh nghiệp thuê vẫn hạch toán chi phí bình thường
Trường hợp 2: Có nhu cầu xuất hóa đơn
Sử dụng hóa đơn điện tử thông thường
Xuất theo kỳ thuê (tháng/quý)
Không đăng ký DK01
Những hiểu nhầm thường gặp cần tránh
Nghĩ rằng cứ doanh thu cao là bắt buộc phải dùng hóa đơn máy tính tiền
Đăng ký DK01 cho hoạt động không phù hợp
Mất thời gian giải trình không cần thiết với cơ quan thuế
Việc thuế từ chối DK01 đối với cho thuê nhà không phải là gây khó, mà là:
Đúng bản chất hoạt động
Đúng quy định pháp luật
Đúng thực tế quản lý hiện nay
👉 Hiểu đúng ngay từ đầu sẽ giúp người cho thuê và doanh nghiệp thuê tránh được rất nhiều rắc rối về sau.
